土地开发的二级流程

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土地开发的二级流程

从开发、建设、经营、管理的过程来看,房地产开发一般分为五个阶段。 即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。

一、项目的决定阶段

房地产项目的可行性研究阶段。

房地产开发项目经董事会批准初步立项后由企业战略发展研究室进行可行性研究。

1 .可行性研究的内容

可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。 可行性研究的主要内容如下。

(一)项目概况;

(二)开发项目用地现场调查及移动配置

(三)市场分析和建设规模的确定

(四) 规划设计影响与环境保护

(五)资源供给及资本运用方案

(六)环境影响和环境保护

(七)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究

(八)开发建设节点计划

(九)项目经济及社会效益分析

(十)结论和建议。

2 .可行性研究小组成员的知识构成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财政部和律师。

二、可行性研究的工作阶段

1.投资机会研究。 这个阶段的主要任务是投资项目主要对土地进行初步内情和定向谈判,就投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,基于自然资源和市场的调查预测,寻找有利的投资机会投资机会的研究相当粗略,主要依靠粗略的估计而不是详细的分析。 如果机会研究可行,可以做下一阶段的工作。

2 .初步可行性研究也被称为“事前可行性研究”。 在机会研究的基础上,对项目建设的可能性和潜在利益进行进一步的论证分析。

3 .详细的可行性研究,即通常所说的可行性研究。 详细的可行性研究是开发建设项目投资决策的基础是分析项目在技术、财务和经济上的可行性后决定有无投资的重要步骤。

4 .项目评价和决定。

5 .可行性研究步骤,可行性研究分五个步骤进行

(一)项目公司接受委托或者集团公司董事会的立项

(二)调查研究

(三)方案的选择与优化

(四)财务评价和经济评价

(五)编写可行性研究报告。

6.集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段。

三、前期准备阶段

1 .取得土地使用权。

开发者取得土地使用权的主要途径包括:

(1)通过行政划拨方式取得

(2)取得旧市区改造中标区划国有土地使用权。

(3)取得转让

(4)取得转让方式(招标、拍卖、协议转让三种方式)

(5)共同开发,报有关主管部门立项、批准后取得。

(6)通过司法裁决取得

(7)以合并、收购等股票权重集团方式取得。

2 .征地被拆除,申请取得《房屋拆迁许可证》。

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