拆迁中违章建筑如何进行法律界定

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一、什么是违法建筑

违章建筑是指违反法律强制性规定建造的房屋法规。地方一般从规划和施工许可的角度认定违章建筑。所建房屋未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或者施工许可证,或者超出上述许可证许可范围建造的,可以认定为违法建筑。在实践中,如果涉及拆迁的违法建筑被认定并拆除,一般认定为违法建筑。根据违章程度,违章建筑分为两类。一种是有土地使用权的违法建筑,即在依法取得土地使用权的土地上建设,但建设未取得或超过建设和规划部门的有关批准。另一种是没有土地使用权的违法建筑,因为没有土地使用权,没有后续审批程序。这类违法建筑往往面临被无偿拆除的法律后果。

二、无照房屋、证件不全的房屋是否属于违法建筑

首先,施工时的法律规定是确定是否为违法建筑的依据。《物权法》第30条:“因合法建设、房屋拆迁等事实行为设立或者消灭物权,自事实行为实现之日起生效”,明确规定了建筑物物权,并规定违反建筑物法律基础的,才能认定为非法建筑物。我国的规划部门从1974年开始存在,到90年代逐步完善。2008年1月1日《城乡规划法》实施前,只有城市房屋需要规划审批,农村房屋建设根本不需要规划部门审批,只能获得村委会的批准。所以,几十年前建的房子,要看当时是否符合法律,不能简单按照现行法律法规的标准来判定是否违法。到目前为止,故宫和人民大会堂还没有取得产权证,但显然不能视为违章建筑。

其次,根据国办发明权[2003]42号《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》,对于拆迁范围内因历史原因手续不全的房屋,按照现行相关法律法规办理手续。如果政策不明确但又是合理的要求,要抓紧制定相应的政策并限期处理;如果一时难以解决,就要耐心细致地解释,积极创造条件,争取早日解决。所以无照房屋和证件不全的房屋不等于违章建筑,也不能无偿强制拆除。

三、谁有权认定违章建筑

在实践中,我们经常遇到拆迁方直接告诉被拆迁人你是违法建筑,没有任何补偿或者只有很低的补偿按照政策。事实上,对违法建筑的认定有严格的法律要求,只有在行政主管部门通过法定程序认定后,才能确认为违法。拆迁和拆除违章建筑是两个完全不同的法律程序,拆迁方在拆迁过程中无权直接认定违章建筑。

如果是从规划牌照的角度认定违章建筑,规划部门要认定是否违章建筑。经法定程序认定后,城管部门或者综合执法部门方可实施责令拆除违法建筑的行政处罚。但在司法实践中,城管部门或综合执法部门往往会省略识别违章建筑的程序,直接进入责令限期拆除。

另外,即使被认定为违法建筑,也不一定会面临被无偿拆除的法律后果。根据《城乡法》规划第64条,对违法建筑的行政处罚包括限期改正和罚款、限期拆除、没收实物或者违法建筑和罚款。三种处罚方式似乎都属于行政裁量。但是,行政机关在作出行政处罚决定时,应当充分考虑比例原则,即违法行为的严重程度与行政处罚的严重程度成正比。对于存在时间长,会造成重大损失的,要考虑罚款和补办手续。

四、法院不再参与强制拆除违法建筑

2013年4月3日实施的《人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》,宣布法院不再介入“违法”而不提起诉讼。根据《行政强制法》和《城乡规划法》有关规定规定,法律赋予行政机关对违反《反城乡规划法》所涉及的违法建筑物、构筑物和设施实施强制执行的权利,人民法院不受理行政机关提出的非诉讼行政执行申请。

《批复》之所以强调“强拆违反反城乡规划法的违法建筑物、构筑物和设施”,主要是因为“违法建筑物、构筑物和设施”涉及城乡建设、土地管理、环境保护等领域。不同的法律有不同的规定,行政机关并没有权利在所有情况下强制执行。而城乡规划法的上述规定对此有明确规定,所以《批复》重点解决城乡建设领域的相关问题规划。

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